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María Carolina Espinosa * lleva viviendo en arriendo una buena parte de su vida. Su trabajo requiere una buena cantidad de viajes en el año, algunos de ellos de varios meses, por lo que arrendar resulta una opción que, financieramente hablando, se acomoda más a sus necesidades.
En más de 20 años de trasteos y contratos de arriendo ha tenido al menos un par de problemas grandes, que incluyen una cancelación anticipada y sin aviso previo, que por fortuna terminó saldando mediante acuerdos con la inmobiliaria. “Yo sabía que lo que estaban haciendo estaba mal, así que logré negociar que me descontaran una plata y pude mudarme muy rápido a la casa de un amigo que estaba desocupada. Yo tuve suerte y no me dejé de la inmobiliaria, pero hay mucha gente que no cuenta con ese chance y que de pronto no sabe que lo que le están diciendo simplemente está mal”.
El número de personas que viven en arriendo en Colombia, ya supera el de personas que viven en una vivienda propia. Según un informe reciente de BBVA Research, 7,3 millones de hogares en el país optan por vivir en una vivienda arrendada.
Muchas personas jóvenes que apenas están dando el salto a la independencia económica juegan un papel fundamental en el crecimiento de esta modalidad de vivienda. Sin embargo, al desconocer los procesos y las condiciones de un contrato de arrendamiento, los usuarios pueden estar corriendo riesgos altos. Por esto, es importante conocer cómo funciona el proceso, qué cobros están permitidos y cuáles son los canales de ayuda en caso de que se presenten problemas con el arrendador o la inmobiliaria.
En este contexto, la Ley 820 de 2003, es la normativa que regula los procesos de arrendamiento de vivienda urbana en todo el país y en Bogotá el ente de control es la Secretaría Distrital de Hábitat que se rige además por el decreto distrital 572 de 2015 y la resolución 927 de 2021.
Según la subdirectora de Control y Vivienda de Bogotá, Jazmín Orozco, la Secretaría de Hábitat recibe sobre todo denuncias respecto a terminaciones anticipadas de contratos de arrendamiento, espacios en condiciones no habitables y cobros indebidos.
Al respecto la subdirectora advierte que cualquier inmobiliaria que presente irregularidades y que no cumpla con los requisitos necesarios tendrá que ser investigada y en caso de confirmar que existieron actuaciones fuera de la ley, las multas sancionatorias son bastante altas.
Por su parte la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, explica que las irregularidades abundan en el sector, “especialmente cuando no se recurre a una inmobiliaria formal y debidamente constituida. Las irregularidades más comunes en los procesos de arrendamiento son: operación de falsas inmobiliarias o intermediarios sin formación ni respaldo legal, suscripción de contratos con cláusulas abusivas o poco claras, incumplimiento de obligaciones contractuales, como el pago oportuno del canon o de los servicios públicos y cobros no autorizados, incluyendo depósitos ilegales prohibidos por la ley”, entre otras.
En el caso de Bogotá, en lo corrido del año, según el registro oficial de la Secretaría, se han presentado 1.308 quejas, sobre todo por parte de los arrendatarios pero también por parte de inmobiliarias y propietarios en la ciudad de Bogotá. En 2024 la cantidad total de quejas fue de 2.340 mientras que en 2023 fue de 1.764 y en 2022 de 1.308.
Además, la Secretaría explica que gracias a procesos pedagógicos que han implementado hacia los arrendadores y hacia los arrendatarios, se ha logrado disminuir el número de quejas presentadas entre 2024 y 2025 en la categoría de Solicitud de terminación de contrato de manera unilateral. Según lo explicado, a corte del mes de julio, en 2024 se presentaron 407 quejas en esta categoría y en 2025 van 180.
¿Cómo funciona el proceso?
Al iniciar la búsqueda de una vivienda en arriendo, ya sea casa o apartamento, generalmente se recurre a los portales electrónicos de las inmobiliarias mejor posicionadas por el algoritmo, pero hay quienes prefieren hacer la búsqueda de manera directa visitando al sector en el que desean vivir y buscando de manera individual en las calles de la ciudad. Esto quiere decir que existen dos maneras de arrendar vivienda en Colombia: de manera directa con el propietario o a través de terceros que pueden ser inmobiliarias o abogados.
Independientemente de la manera en la que se inicie la búsqueda es importante verificar que la inmobiliaria o el/la arrendadora que está ofreciendo el inmueble esté registrada en la página de la alcaldía correspondiente.
La ley 820 de 2003 le dio la tarea a las autoridades administrativas locales de encargarse del control y la vigilancia de estas entidades y estos procesos, por lo tanto, este registro se encontrará en la página de la alcaldía de cada ciudad y en el caso de San Andrés, en la página de la Gobernación.
Teniendo esto en cuenta, la persona también puede pedirle directamente el número de matrícula a la inmobiliaria o al arrendador y de esta manera agilizar la comprobación de su registro. En el caso de Bogotá, este proceso se hace a través de la Secretaría Distrital de Hábitat y puede hacerse de manera presencial o a través de una solicitud por la página web.
“Todas las personas en Bogotá, sean personas naturales o jurídicas que ejercen la actividad de arriendo e inmuebles de cinco o más unidades de vivienda, tienen la obligación de obtener matrícula de arrendador en la secretaría distrital de Hábitat”, explica Jazmín Orozco, subdirectora de Investigaciones y Control de Vivienda.
Este paso es un primer filtro que puede ayudar a los usuarios a evitar estafas o situaciones incómodas con personas o entidades que no están autorizadas para este tipo de actividades.
En este punto es importante resaltar que, según lo indicado por la ley, las inmobiliarias y los arrendadores están obligados a aportar una copia de los contratos que se celebran a las autoridades administrativas. Tatiana Ortiz, abogada con experiencia en procesos inmobiliarios y de arrendamiento explica que “no sabemos si las alcaldías lo hacen o no, pero según la ley, ellos deberían aportar copia de los contratos que celebran con los arrendatarios para verificar que no haya cláusulas abusivas y prácticas indebidas que desplieguen en la persona”.
Después de esta verificación y del inicio del proceso para solicitar el arrendamiento del inmueble se procede a hacer el estudio de papeles. Este es un estudio que como explica Ortiz, se hace simple y llanamente para verificar la capacidad de pago de la persona que aspira a ser arrendataria. Es un proceso comercial que permite saber cuál es el estado de sus finanzas para determinar si es una persona confiable para el negocio que se está adelantando, pues así como el arrendatario tiene el derecho del goce del espacio, el propietario tiene derecho al pago acordado en el contrato.
Ortiz señala que es importante tener en cuenta que la entrega de los papeles necesarios para hacer este estudio se hace de manera voluntaria por parte de la persona interesada, se parte de la base de que es un inmueble de interés y se permite que haya un acceso a esta información con ese único uso.
Para hacer la acreditación de estos documentos existen dos rutas: se hace directamente con la inmobiliaria o el arrendador o se hace por medio de una empresa aseguradora.
A través de la inmobiliaria generalmente se acreditan los ingresos de los últimos tres meses y se determina, dependiendo del valor del canon y de los ingresos del posible arrendatario, cuál será la cantidad de codeudores que se necesitan como garantía de que se harán los pagos en las fechas acordadas.
Aquí debe tener en cuenta que generalmente si el canon es de $600.000 o menos solo se necesitará un codeudor, pero si el canon es de $601.000 o más se necesitarán dos codeudores a veces con finca raíz como requisito, pero esto depende de los ingresos de la persona que quiere arrendar el inmueble y si tiene propiedades a su nombre.
Por otra parte, si el estudio de papeles se hace con una empresa aseguradora es importante que la persona interesada haga la revisión del registro de la empresa en la Superintendencia Financiera para evitarse problemas con aseguradoras que no estén calificadas para este proceso.
Esta vía funciona de la siguiente manera: la inmobiliaria o el arrendador contrata de manera externa los servicios de estas empresas para hacer un estudio de riesgo en que además de mirar cuáles han sido sus ingresos se hace una investigación un poco más profunda sobre su vida financiera verificando si usted tiene o no reportes en las centrales de riesgo financiero del país.
Estas empresas generalmente ofrecen una póliza que garantiza el cumplimiento del contrato, pero tenga en cuenta: esta póliza es absolutamente opcional, aunque el arrendador puede no proseguir adelante con el negocio sin este documento. No hay una obligación de ley para tenerla o no tenerla.
“Desde la práctica comercial se ha traído la posibilidad de mirar ingresos por el doble del valor del canon. Desde una óptica razonable que implica que lo que ganes te sirva para subsistir o para vivir con lo básico y que el arriendo pues salga de algo excedente para que el propietario sienta por lo menos la tranquilidad de que existe la posibilidad de cumplir el compromiso según lo pactado” agrega Ortiz.
Después de la aprobación de sus documentos financieros llega el momento de cerrar el negocio. Pero antes de firmar el contrato debe tener en cuenta las siguientes aclaraciones.
Como lo menciona la abogada Ortiz, todas las cláusulas de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana son negociables. En caso de que una inmobiliaria o un arrendador manifieste que no es posible modificar ninguna de las cláusulas del mismo se estaría transgrediendo el principio de libertad.
Si bien hay cláusulas que probablemente no sean negociables para el propietario, como puede serlo el valor del canon de arrendamientos, hay otras que pueden ser modificadas para que ambas partes queden a gusto con el negocio. En resumen: las personas no están obligadas a firmar exactamente lo que diga la inmobiliaria o el arrendador, siempre se puede negociar.
Además, si dentro de alguna de las cláusulas se hace una prohibición expresa de que niños y mascotas habiten la vivienda que está en proceso de arrendamiento, debe de saber que esto no está permitida dentro de la ley 820 del 2003. Tanto las mascotas como los niños pueden hacer parte de cualquier vivienda pues se está protegiendo el derecho a una vivienda digna y al libre desarrollo de la personalidad.
Sin embargo, este tipo de prohibiciones son moneda común en muchos contratos. Silvana Rodríguez * ha tomado en arriendo unos 12 inmuebles en los últimos 20 años y cuenta que en más de la mitad le han incluido la cláusula de animales en el contrato. “Yo tengo gatos, que prácticamente duermen todo el día, así que no hay problema por ningún lado. Como que trataba de ocultarlos cuando los sacaba al veterinario, por ejemplo, pero cuando me enteré que eso no es legal, dejé de preocuparme. Igual nunca he tenido un problema, pero todo el mundo pone eso en los contratos”.
Por último, debe saber que la misma ley prohíbe la existencia de otros documentos que deban ser firmados, tales como pagarés o letras en blanco, el solo contrato de arrendamiento basta para pactar el negocio de manera legal.
Después de verificar todos estos temas, se puede proceder a la firma del contrato, teniendo en cuenta que la honestidad entre las partes es fundamental para el negocio.
¿Cuáles cobros están permitidos y cuáles no?
“La ley 820 de manera expresa dice que está prohibido exigir al arrendatario la constitución de garantías. Según el Artículo 16. Prohibición y garantía depósitos y cauciones reales en los contratos de arrendamiento para vivienda urbana. No se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales (como la hipoteca de una casa o un carro) para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que, conforme a dichos contratos, haya asumido el arrendatario”, explica Ortiz.
Esto quiere decir que no le pueden pedir un dinero extra para garantizar el pago del arriendo o de los gastos de posibles reparaciones en el momento en el que se vaya del lugar.
Lo único que debe pagar después de firmar el contrato será el arriendo y los servicios públicos. No deberá pagar ningún depósito, ni por la vivienda ni por los servicios públicos.
“Hoy en día están utilizando mucho otro término: provisión de servicios públicos. Eso tampoco lo pueden cobrar los arrendadores. Las inmobiliarias o las personas naturales están utilizando ese término y […] eso está prohibido, para eso hay unas pólizas que el arrendador tiene que suscribir con la empresa prestadora de servicios públicos. Pero no debe cobrar depósitos, ni menos provisión de servicios públicos al arrendatario”, asegura la Subdirectora de Investigaciones y Control de Vivienda de Bogotá.
Por otra parte, algunas inmobiliarias y/o arrendadores hacen un cobro extra por el estudio de papeles para la verificación de pago. Aunque la ley no determina que esta práctica esté permitida ni prohibida, según lo manifestado en cuanto a cobro adicionales se considera como una mala práctica, pues debería ser un costo que asumen las inmobiliarias o los arrendadores, pero no los arrendatarios. Aún así, este cobro suele darse cuando el estudio de papeles se hace con una empresa aseguradora externa y debe ser aprobado por el arrendatario.
¿A dónde debe recurrir si presenta problemas en el proceso?
Como se mencionó al principio, las alcaldías locales, y la gobernación en el caso de San Andrés, son las encargadas de la vigilancia y el control de los procesos de arrendamiento de vivienda urbana a través de inmobiliarias o arrendadores. Es decir que, si usted es víctima del cobro de algún depósito ilegal, lo obligan a firmar algún documento que esté por fuera del contrato de arrendamiento o no le permiten negociar las cláusulas del contrato usted podrá presentar la queja ante las autoridades locales correspondientes para que estas se encarguen de proteger su derecho a una vivienda digna.
En caso de presentar un problema con una aseguradora, el ente de control será la Superfinanciera, por lo que debe remitir la queja a esta institución gubernamental.
Estas son las garantías que brinda el gobierno para las personas que buscan una vivienda en arriendo en el país. Sin embargo, se recomienda que antes de empezar un proceso se asesore o se informe para blindarse de posibles actos deshonestos que por desconocimiento puedan afectar su bienestar y el de su familia.
Específicamente en Bogotá existe una cartilla de derechos y deberes que puede consultar en la página de la Secretaría Distrital de Hábitat que le servirá como guía para identificar si existen irregularidades o no dentro del proceso.
* Nombres cambiados por petición de las fuentes.
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Por Luna Mejía Farías
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