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En este punto, ya se han escrito muchas líneas sobre los desafíos que enfrenta la construcción y, especialmente, la vivienda. Mucho se ha dicho sobre el contraste que ha vivido el sector, que pasó de ser uno de los dinamizadores de la economía colombiana (especialmente en los meses posteriores a la pandemia) a una de las actividades más lentas de los últimos trimestres por el enfriamiento del aparato nacional.
“Con altas tasas de interés, un escenario de menor capacidad de compra de los hogares y la menor disposición de subsidios, la venta de vivienda se vio fuertemente contraída a lo largo de 2023, y en 2024 la situación no ha sido muy distinta, con una caída que en lo corrido a julio que se ubica en 6,2%”, señala el más reciente informe económico de ANIF.
La pregunta que ahora nos compete es: ¿el panorama ha mejorado? En los anuncios de constructores y bancos hay un nuevo matiz, donde la palabra “caídas” se ha cambiado por la de “reactivación”. Teniendo en cuenta que el mercado entre 2022 y parte de 2024 se ha contraído un 40 %, según los gremios de constructores, hay motivos para pensar que hoy la situación es más positiva y que el negocio de la vivienda pinta mejor.
Guillermo Herrera, presidente de Camacol, dijo recientemente que las ventas netas de vivienda presentaron un comportamiento positivo con corte a julio de este año y que hoy hay un mejor panorama en materia de inflación, costos de la construcción y tasas de interés.
De entrada, la caída en la inflación general (que, en agosto de 2024, llegó al 6,12 %, completando 17 descensos consecutivos) y las recientes decisiones del Banco de la República (que ha ido flexibilizando sus intereses en créditos a bancos) han sido catalizadores de una “guerra de tasas” en el sistema financiero, es decir, una carrera por qué banco ofrece tasas más bajas al público. Claro está, sin perder la cabeza ni sacrificar sus márgenes.
Los efectos de la competencia se están viendo en las tasas para créditos hipotecarios, un engranaje fundamental si se quiere hablar de reactivación.
Tasas para vivienda a septiembre de 2024
Desde las diferentes orillas -Gobierno, Banco de la República y bancos- se ha repetido que las tasas de interés han entrado en una tendencia a la baja. Aunque estos anuncios tardaron lo suyo en cristalizarse, lo cierto es que ya se ven reducciones drásticas en las tasas de créditos para vivienda por parte de los principales jugadores.
Un primer indicador de esta dinámica es la tasa promedio de créditos hipotecarios para personas que, con corte al 6 de septiembre, llegó al 12,09 % efectivo anual (E.A.), según datos provistos por la Superintendencia Financiera. La cifra es menor que la de hace un mes (12,56 % E.A.) y notablemente más baja que la de principios de julio (13,90 % E.A.). El punto de inflexión, como se observa en la siguiente gráfica, fue entre julio y agosto.
Al revisar banco por banco, ya existen algunas entidades que -incluso- están otorgando créditos hipotecarios por debajo de la tasa de intervención del Banco de la República (10,75 %), como lo destacó recientemente Jonathan Malagón, presidente de Asobancaria.
En la misma línea, desde ANIF opinan que “desde julio, la disminución de tasas aceleradas del crédito hipotecario por parte del sistema financiero ha puesto sobre el reflector una nueva esperanza de reactivación”.
¿Hay una “guerra de tasas”?
Para Andrés Duarte, gerente de Análisis Financiero de Corficolombiana, la “guerra” propiamente dicha estará en el esfuerzo que deberán hacer los establecimientos de crédito para “mantener esas condiciones al público, en un momento en su fondeo (depósitos) sigue siendo muy costoso, inclusive, superior a los de nuevos niveles de las tasas de colocación”.
Por su parte, Iván Tunjano, docente de Finanzas del Politécnico Grancolombiano, señala que lo que está pasando con las tasas de interés no podría calificarse como “guerra”, pues estas entidades evitan una competencia agresiva entre sí para evitar reducir su margen de intermediación, lo que afectaría su capacidad para cubrir costos y gastos.
“En lugar de una guerra de tasas, lo que se observa es una competencia más equilibrada orientada a la colocación de crédito, dado que para los bancos el crédito es un activo que necesitan movilizar. Por lo tanto, el objetivo es poner a trabajar el dinero que administran, sin reducir desmesuradamente las tasas de interés”, agrega el docente del Politécnico Grancolombiano.
Cifras de la Superintendencia Financiera indican que, en lo corrido del año (al 6 de septiembre), los bancos han hecho 3.291 desembolsos de créditos para vivienda, frente a los 3.121 desembolsos que había en el mismo punto del 2023. A pesar de la caída en ventas de vivienda en 2023 y 2024, los expertos de ANIF reconocen que la cartera hipotecaria ha mostrado un incremento principalmente impulsado por los créditos de vivienda usada.
Los datos del DANE sobre la Cartera Hipotecaria de Vivienda indican que, al cierre del segundo trimestre de 2024, el saldo de capital de la cartera hipotecaria se ubicó en $131,2 billones, compuesto en un 78,6 % por créditos de vivienda y un 21,4 % por leasing. Destaca el incremento de 1,7 % frente a lo reportado en los primeros tres meses de 2024 y el aumento de 9,1 % respecto al mismo periodo de 2023.
Para el experto de Corficolombiana, si bien la dinámica de recortes en tasas de interés entre junio y julio de este año ha contribuido a que se reduzca la cantidad de familias que desisten del negocio inmobiliario, “el esfuerzo de los bancos debe ser complementado con un mejor funcionamiento de los programas públicos de subsidios como Mi Casa Ya, comenzando por la certeza sobre el número de subsidios para los próximos años”.
De hecho, en los últimos días, el presidente de Camacol llamó la atención sobre el número de subsidios de Mi Casa Ya para 2025, teniendo en cuenta la situación fiscal del país y el recorte en los recursos para vivienda que contempla el proyecto del Presupuesto General de la Nación del próximo año. “Se prevé que para 2025 el presupuesto de vivienda tenga una reducción del 39 %. Hoy no hay certeza de que el próximo año ‘Mi Casa Ya’ cuente con 50.000 subsidios”, resaltó.
Así las cosas, es razonable pensar que esta tendencia a la baja en el costo del crédito ofrece una oportunidad para reactivar las ventas del sector, así como el aumento en el ritmo de recorte de tasas del Banco de la República podría dar el impulso final a la reactivación de la construcción. El reto futuro es mantener bajas las tasas.
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