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Este jueves el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) reveló que durante el 2022 la inflación en Colombia se situó en 13,12%. Un dato que generaba gran expectativa porque determina el incremento máximo que pueden tener los arriendos en 2023, y por ende representa uno de los principales golpes al bolsillo de los hogares colombianos. Sin embargo, no necesariamente esta debe ser la escala del encarecimiento de los cánones, los arrendatarios tienen derecho y alternativas para negociar. Le explicamos.
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Impacto billonario
Cifras de Fedelonjas muestran que el mercado de los arriendos en Colombia asciende a $27,12 billones anualmente, y la mayoría de las viviendas en alquiler se concentran en los estratos 1, 2 y 3. Se trata de un billonario sector que en 2023 podría tener un incremento de doble dígito.
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 establece que los cánones de arrendamiento de vivienda urbana pueden subir máximo hasta la inflación causada del año inmediatamente anterior. Por esto, en 2023 se espera que los arriendos tengan incrementos de hasta el 13,2%.
“Este incremento es de alto interés para la población colombiana pues más del 34% de las viviendas en el país están alquiladas. El incremento del canon incide no solo sobre las familias que viven en arriendo sino sobre los propietarios de las viviendas que en un 85% pertenecen a los estratos 1, 2 y 3 y, a falta de pensión u otros ingresos adicionales, devengan su sustento de dichos alquileres”, explicó Karina Reyes, presidente de Fedelonjas.
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Sin embargo, Reyes también aclara que “los arrendamientos no necesariamente se incrementan automáticamente en enero sino cuando el contrato cumple 12 meses de haberse firmado o a partir de la última renovación o prórroga”.
En efecto, no necesariamente el alza de los arriendos será en enero, pues depende del periodo de renovación. Sin embargo, cifras del Dane muestran que la mayoría de los incrementos se dan en el primer semestre del año. Pero es claro que será un alza sensible en cualquier caso.
“El incremento de los arriendos es lo que más golpeará el bolsillo de los hogares en 2023. Una cosa es que suba el precio de la papa que pesa el 1% del gasto, y otra cosa es el alza de los arriendos que pesan entre el 10 y el 15% (dependiendo del hogar)”, indicó Camilo Herrera, presidente del Grupo Raddar.
Opciones de negociación
Los cánones no necesariamente deben subir el tope determinado por Ley. Los arrendatarios tienen la opción de emprender una negociación con sus arrendadores para buscar un incremento menor que la inflación causada del 2022.
“Es válido celebrar convenciones entre las partes en las que se fijen aumentos inferiores al IPC (inflación). Nunca podrían ser superiores porque en esos casos cualquier intención del arrendador de superar este porcentaje es violatoria de la ley, pues se trata de normas de orden público que no pueden ser desconocidas por las partes. En este caso, el límite será entonces el establecido por la ley”, explicó Edgar Iván León, profesor de la Universidad Sergio Arboleda.
Si bien el arrendador es quién determina cuánto subirá el canon de arrendamiento, el arrendatario tiene también poder de negociación: puede declarar la no renovación del contrato (pagando una eventual indemnización dependiendo del tiempo del preaviso).
Es el escenario más extremo y genera un desgaste importante para el arrendatario ya que tendrá que buscar un nuevo inmueble. Pero también habrá costos para el arrendador, pues implica entrar en el proceso de buscar un nuevo inquilino de confianza e incluso contratar una inmobiliaria que cobrará sus respectivos honorarios (un mes de arriendo por lo general).
Entonces, tiene sentido la negociación entre el arrendador y el arrendatario para acordar un incremento menor que el 13,12% para 2023.
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Por otro lado, hay otras normas que establecen límites para los arriendos en ciertos casos: “el aumento definido es legal siempre y cuando éste no supere el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se encuentre arrendada, respetando el máximo del 2% del valor catastral del mismo”, indicó la presidente de Fedelonjas.
Entonces, si el inmueble vale $200 millones este año, el nuevo canon que regirá en 2023 no podrá ser superior a los $2 millones. Entonces, si el arrendatario cree que ya se superó el límite, puede negociar con base a esta cláusula. Y para obtener esta información se puede solicitar el avalúo catastral vigente, o incluso recurrir a un servicio de avalúo comercial.
Es claro entonces que los arriendos en 2023 pueden subir hasta el 13,12%, pero los arrendatarios también tienen derechos y alternativas para reducir este golpe a sus bolsillos.
Por Camilo Vega Barbosa, Tres minutos monetizables
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