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En esta época del año, los edificios vuelven a llenarse de trasteos: cajas en los ascensores, avisos de “se arrienda” que reaparecen en las porterías y llamadas que arrancan con la misma pregunta: “¿y cuánto están pidiendo al mes?” Pero esta no es solo una historia de mudanzas: es la de una cuenta que millones de hogares pagan cada mes. En Colombia, donde cuatro de cada 10 hogares viven en arriendo, lo que pase con los cánones de arriendo termina reflejándose en el costo de vida.
El jueves, el DANE publicó el dato que funcionará como referencia para los ajustes en los precios del arriendo: la inflación al cierre de 2025.
De acuerdo con la entidad estadística, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) terminó el año en 5,1 %. Con ese resultado, el tope de ajuste para muchos contratos de arriendo en 2026 queda casi igual al del año pasado, cuando el IPC cerró en 5,2 %.
Así las cosas, con una inflación de 5,1 %, un hogar que hoy paga un arriendo de COP 1.800.000 podría enfrentar un aumento de hasta COP 91.800 mensuales en 2026, llevando el canon a COP 1.891.800, siempre que el contrato cumpla un año de vigencia.
Alojamiento y servicios, el principal motor del IPC en 2025
En 2025, la presión del arriendo también quedó reflejada en el IPC. La división de Alojamiento, agua, electricidad, gas y otros combustibles fue la que más contribuyó a la inflación del año, con 1,48 puntos porcentuales del total.
Los gastos típicos de la vivienda ocupan una parte importante del presupuesto mensual de los hogares colombianos. De ahí que alzas moderadas en arriendos o servicios públicos terminen reflejándose con rapidez en el costo de vida.
Detrás de ese comportamiento hay también un factor estructural. Según Laura Clavijo, directora de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado de Bancolombia, la indexación sigue siendo uno de los principales obstáculos para que la inflación de servicios baje más rápido.
Precisamente, en rubros como el alojamiento los precios suelen ajustarse con base en la inflación de 2025 (algunos con el salario mínimo, como cuotas de administración en ciertas copropiedades), lo que hace que estos costos reaccionen con mayor lentitud cuando el IPC empieza a ceder.
Por eso, aunque la inflación general bajó frente a los picos de la pandemia, el gasto en alojamiento siguió rezagado. Dentro de esa división, el arriendo es el rubro que mejor muestra esa rigidez.
El arriendo, por partida doble en la inflación
El peso del arriendo en el IPC no se explica por una sola vía. El DANE lo mide de dos formas: está el arriendo efectivo, que es el pago que hacen los hogares que viven en alquiler, y el arriendo imputado, una estimación del costo de habitar vivienda propia. En últimas, dos formas de medir los cambios en los precios de vivir en alquiler en Colombia.
En 2025, ambos componentes se movieron en niveles muy similares. El arriendo imputado tuvo una variación anual de 5,06 % y aportó 0,65 puntos porcentuales a la inflación. Por su parte, el arriendo efectivo subió 5,31 % y contribuyó con 0,49 puntos porcentuales.
Sumados, ambos rubros explican 1,14 puntos porcentuales del IPC de 2025, una parte importante del 5,1 % con el que cerró la inflación en diciembre pasado.
Solo en el último mes de 2025 (cuando se define el dato que sirve de referencia para los ajustes de cánones) el arriendo imputado aumentó 0,34 % y el arriendo efectivo 0,36 %.
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Los cánones dejan atrás los años de mayor presión
Los mayores saltos en los cánones de arriendo se dieron entre 2021 y 2023, cuando la inflación alcanzó niveles que no se veían en décadas y los contratos comenzaron a ajustarse con fuerza tras los meses más duros de la pandemia.
En ese período, el arriendo se convirtió en uno de los rubros que más rápido se aceleró dentro del costo de vida, empujado por la indexación al IPC y por un mercado con poca oferta disponible.
Desde la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), el gremio de los agentes inmobiliarios, afirman que esta dinámica empezó a cambiar a partir de 2024 y se consolidó en 2025.
Según el gremio, aunque los cánones siguen aumentando, el año pasado el ritmo de los ajustes fue menor frente a los picos previos.
Para Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, el comportamiento reciente del IPC muestra que los precios del arriendo se han venido ajustando por debajo de la inflación general, lo que implica una menor presión en términos reales. Esto, señaló el líder gremial, es una señal de que el mercado empieza a normalizarse tras los choques de los años de pandemia y pospandemia.
Que el incremento en los cánones se esté desacelerando no significa que las tarifas estén bajando; significa que, frente al resto de los precios de la economía, el canon ya no sube como antes.
Para Fedelonjas, este cambio de ritmo responde a un mercado más competitivo en algunos segmentos, con mayor negociación entre arrendadores y arrendatarios y una demanda más sensible al precio. Aun así, la indexación anual mantiene activos los ajustes y explica por qué el arriendo continúa siendo un componente central del costo de vida.
¿Cuántos hogares viven en arriendo en Colombia?
El peso del arriendo en la inflación también responde a un cambio estructural en la forma de habitar.
Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) del DANE, al cierre de 2024 el 40,4 % de los hogares colombianos (unos 7,3 millones) vivía en arriendo, una proporción que convierte a Colombia en el único país de la región donde los arrendatarios superan a los propietarios.
Las anteriores cifras explican buena parte de la presión que hoy se observa en el mercado del arriendo y, de paso, en el IPC. Con más hogares pagando su alquiler mes a mes, cualquier ajuste en los arriendos tiene un impacto más amplio y visible sobre el costo de vida.
Los estudios del mercado inmobiliario muestran, además, que el perfil del arrendatario se ha concentrado en los ingresos medios, con mayor presencia de trabajadores independientes y hogares unipersonales, en línea con la tendencia a la baja en la cantidad de miembros por hogar, como lo revelan cifras del DANE, que indican que el tamaño promedio de un hogar en 2024 era de 2,86 personas
De acuerdo con un análisis de El Libertador, empresa especializada en seguros de arrendamiento, entre los arrendatarios predominan hogares principalmente de estratos 1, 2 y 3.
También cambió el tipo de vivienda que se busca. En 2025, según el informe de El Libertador, la demanda de apartaestudios se duplicó frente a años anteriores, impulsada por jóvenes profesionales, estudiantes y personas con alta movilidad laboral. La mayoría de los hogares arrendatarios está conformada por una a tres personas, una dinámica que refuerza la demanda por espacios más pequeños y flexibles.
A esto se suma un rasgo del mercado colombiano: la alta informalidad. Una parte importante de los contratos de arriendo se pacta sin intermediación formal, lo que introduce mayor capacidad de negociación, pero también una alta dispersión en precios y condiciones.
Las dificultades para comprar vivienda
Detrás del peso creciente del arriendo en Colombia hay un asunto de fondo: comprar vivienda sigue siendo difícil para una parte amplia de los hogares. No solo por los precios, sino por una combinación de menor oferta y crédito costoso que empuja a muchas familias a quedarse o entrar en el mercado del alquiler.
Desde Camacol, el gremio de los constructores, han advertido que la oferta de vivienda nueva viene cayendo de forma sostenida desde hace casi dos años. En octubre de 2025, el inventario se ubicó en 156.000 unidades, unas 14.000 menos que un año atrás, completando 19 meses consecutivos de retrocesos.
Al mismo tiempo, en Colombia se forman cerca de 370.000 hogares nuevos cada año, una brecha que termina presionando el mercado del arriendo.
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El resultado de esta ecuación arroja menos vivienda disponible para comprar y más hogares buscando dónde vivir. Por lo tanto, el arriendo absorbe una demanda que no logra dar el salto a la propiedad, reforzando su peso tanto en el presupuesto mensual de los hogares como en la inflación general.
A ese escenario se suma el costo del crédito. Aunque la inflación ha bajado frente a los picos de la pandemia, las tasas siguen en niveles elevados. A finales de diciembre de 2025, la tasa promedio ponderada de los créditos hipotecarios rondaba el 12,55 %, un nivel que sigue siendo una barrera para muchos compradores potenciales.
El comportamiento de las tasas para créditos hipotecarios va de la mano con la cautela del banco central.
El Banco de la República ha mantenido una política monetaria restrictiva ante un escenario de inflación que sigue mostrando rigideces, en especial en los servicios. Con una tasa de referencia aún en 9,25 %, el margen para que los bancos bajen rápido las tasas de los créditos es limitado.
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De cara a 2026, los cánones seguirán ajustándose con base en la inflación del año pasado (5,1 %), lo que no anticipa una reducción significativa del peso del arriendo en la inflación general. Al mismo tiempo, las dificultades para comprar vivienda, por oferta limitada y crédito aún costoso, mantienen una demanda que sigue encontrando en el alquiler su primera alternativa.
El contexto macro tampoco juega a favor de un alivio rápido en los incrementos de los cánones.
Tras el aumento del salario mínimo (del 23 %, como lo decretó el Gobierno el pasado 29 de diciembre), varios centros de análisis revisaron al alza sus proyecciones de inflación para este año.
Banco de Bogotá pasó de estimar una inflación de 4,4 % a 6,3 % al cierre de 2026, advirtiendo además un escenario cargado de incertidumbre por factores como el ciclo electoral, un eventual fenómeno de El Niño y el entorno geopolítico. En la misma línea, BBVA Research prevé presiones inflacionarias adicionales, especialmente en los servicios, mientras que Davivienda proyecta una inflación cercana al 6,5 %.
En su último Informe de Política Monetaria, el Banco de la República calculaba una inflación de 3,6 % para 2026, aunque la Encuesta Mensual de Expectativas de Analistas la ubicó en 4,59 % en diciembre, un rango que podría moverse con los nuevos choques de costos.
Así, aunque la inflación general se mantenga en un dígito, el arriendo entra a 2026 cruzado por rigideces que no desaparecerán de un año a otro. No habrá “año nuevo, vida nueva” para el alquiler: su indexación al IPC y el mayor costo de los servicios seguirán haciendo del canon uno de los gastos que más presiona el bolsillo de los hogares.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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