Un enfermo en observación

La teoría económica clásica dice que el incremento de la oferta suele acabar provocando una caída de los precios o, dicho más llanamente, que cuando hay más cantidad de un bien, ese bien suele bajar de precio como consecuencia de la sobreoferta. Contrariamente, en situaciones de escasa oferta el precio de un bien suele experimentar repuntes por aquello de la oferta insuficiente para satisfacer la demanda creciente. Pues bien, por lo que al mercado inmobiliario español se refiere, esa teoría económica tan aplastante no ha funcionado, o por lo menos no funcionaba hasta hace apenas un par de años, período en el que se inició el dramático ajuste a la baja de los precios en el sector inmobiliario.

Sin embargo, al margen de esos dos años que llevamos de ajuste en precios, durante los últimos diez años España ha visto cómo aumentaba vertiginosamente el ritmo de construcción de viviendas nuevas. Simultáneamente, dicho crecimiento en la construcción convivía con un fuerte repunte de la demanda de viviendas. Al igual que las empresas hacen acopio de stocks ante futuros incrementos de las ventas, las empresas constructoras ampliaron el stock de viviendas a la espera de una continuidad en la demanda por parte de millones de españoles que necesitaban satisfacer su necesidad de sentirse propietarios de algo. Una satisfacción que muchas familias, después de las circunstancias que se están viviendo hoy en día, estoy seguro de que pondrán en duda o por lo menos se replantearán.

El mecanismo de “mayor demanda genera mayor oferta” funcionó durante muchos años pero, como todos sabemos, la crisis global provocó un frenazo en seco de la demanda (lo que técnicamente conocemos como “crisis de demanda”), dejando a miles de empresas constructoras con un parque inmobiliario de difícil colocación, por lo menos a los precios que se habían previsto inicialmente.

Además, los problemas de constructoras e inmobiliarias, así como el incremento de insolvencias por parte de las familias, han venido provocando que las entidades financieras se hayan convertido en auténticas empresas inmobiliarias que tratan de deshacerse de sus activos inmobiliarios “a cualquier precio”, generando —si cabe— una competencia desleal para los profesionales del sector.

Caída en la demanda y caída en los precios han sido, sin duda, el coctel explosivo que tanto daño ha hecho y, muy posiblemente, va a seguir haciendo, al crecimiento económico en España. De ahí que no pocas voces hayan reclamado ya por un profundo cambio del patrón de crecimiento a fin de no depender de un sector como el de la construcción. Pero eso, ante la evidente falta de consenso por parte de políticos en cómo afrontarlo, parece que tardará en verse.

En cualquier caso, lo que sí se ha empezado a notar es una ralentización en el movimiento a la baja de los precios, hecho que permite aventurarse a afirmar acerca de cierta luz al final del túnel. Pero ojo: la recuperación será muy lenta, más lenta que en la anterior crisis.

Hay que pensar que: 1) existe un exceso de oferta todavía muy grande —que se cifra en siete veces superior al de la anterior crisis inmobiliaria que vivimos en España—; 2) paralelamente a la crisis inmobiliaria existe una crisis financiera que hace que las entidades de crédito hayan cortado el flujo de liquidez, que permitía a constructores financiar sus promociones y a familias invertir en sus viviendas; y 3) porque las perspectivas de crecimiento económico en los años venideros son ciertamente muy moderadas, máxime en España.

Por todo ello, conviene no tener prisa a la hora de invertir en inmuebles, todo y que de manera muy selectiva pueden empezar a encontrarse auténticas oportunidades, quizá no tanto en busca de cuantiosas ganancias de capital en el corto plazo, sino con el objetivo de obtener una renta financiera en el largo plazo, en este caso, vía contratos de alquiler.

Como de costumbre, los primeros en tomar posiciones son los que más se acabarán beneficiando de unos buenos precios. Pero me temo que, en este caso, mejor no ir delante de la manifestación por lo que pueda ser.

 * Profesor de EADA y socio-director de Spinnaker Consulting