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Al mirar la foto general, el panorama luce alentador: en el tercer trimestre de 2025, la economía colombiana sorprendió con un crecimiento por encima de las proyecciones frente al mismo periodo de 2024, comercio y servicios retomaron dinamismo y la demanda interna subió revoluciones, asumiendo como el motor principal del crecimiento.
Pero el tufo a victoria no alcanza a ocultar las actividades que arrastran rezagos, desgastes y problemas que ya empiezan a verse como crónicos.
Un sector, en particular, no logra seguirle el paso al resto de la economía: la construcción, que continúa registrando números en rojo y se consolidó como uno de los rezagados en el trote de la recuperación.
Un sector a dos velocidades
El contraste no deja de ser llamativo: el frente de las grandes obras civiles avanza, empujado por el gasto público en infraestructura, mientras que las edificaciones (y, en especial, la construcción de vivienda) se ha convertido en el sector de “mayor deterioro” de la economía, como lo calificó la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol).
Mientras el Producto Interno Bruto (PIB) del tercer trimestre cuajó un sorpresivo 3,6 %, el valor agregado del sector construcción cayó 1,5 %. Es uno de los pocos grandes renglones que siguen en terreno negativo pese a la mejoría general: en esa “lista negra” también aparece la explotación de minas y canteras, con un retroceso de 5,7 %.
La explicación está en que la categoría construcción agrupa dos universos que hoy van por caminos contrapuestos: las obras civiles y las edificaciones.
- Por un lado, las obras civiles crecieron 13,1 % anual, impulsadas por los grandes proyectos de infraestructura que avanzan con el músculo del gasto público.
- Mientras que el frente de edificaciones muestra un cuadro mucho menos amable: una caída del 8,3 % anual, con las edificaciones residenciales (la vivienda) como el eslabón más débil.
No se trata de un mal trimestre aislado, pues el segmento residencial viene cayendo nueve trimestres seguidos, un rezago sostenido durante más de dos años que explica en gran parte la mala racha de la construcción.
Jimena del Pilar Espeleta Díaz, docente de la especialización en Gerencia de Obras de la Universidad Católica de Colombia, recuerda que detrás del desempeño de las obras civiles están proyectos como la primera línea del Metro de Bogotá, el Regiotram de Occidente, nuevos trazados viales en Bogotá y Cundinamarca, carreteras, entre otros.
El propio desagregado de obras civiles confirma que se trata, en buena medida, de contratos de largo aliento y fases intensivas de construcción que llevan varios años en preparación y hoy se traducen en movimiento de maquinaria, empleo y compras de insumos.
El problema es que el impulso del gasto público tiene fecha de vencimiento. “Estamos hablando de megaproyectos puntuales. Solo dos obras grandes están realmente en construcción activa: el Metro de Bogotá y el Puerto de Antioquia. Cuando estos terminen su fase intensiva de construcción, ¿qué va a pasar?”, cuestiona Espeleta.
La docente señala que, a futuro, no se vislumbra un paquete robusto de infraestructura que mantenga las revoluciones de la construcción de obras civiles, ni los flujos de inversión que gremios como Camacol identifican como necesarios para reanimar el segmento residencial.
Así, mientras una parte de la construcción se sostiene por la inercia de los grandes contratos públicos, la otra (que depende de variables mucho más sensibles e intrincadas, como las decisiones de compra de los hogares, la confianza empresarial, las tasas de interés y la política pública) acumula varios trimestres de retrocesos.
Para entender por qué la construcción quedó atrapada entre dos mundos conviene desmenuzar algunas variables.
La demanda interna y el empuje del Estado
Buena parte del crecimiento del tercer trimestre en la economía colombiana tiene un responsable: la demanda interna. Según el DANE, el consumo de los hogares avanzó 4,2 % anual y volvió a tomar un papel protagónico después de dos años de moderación; comercio, alojamiento, restaurantes, entretenimiento y varios servicios repuntaron de la mano de consumidores que están gastando más, pero no necesariamente invirtiendo más. Una distinción cuya importancia se verá más adelante.
En la misma línea, el gasto del Gobierno creció notablemente: el PIB de la administración pública creció un 8 %, ubicándose como el sector que más creció en el tercer trimestre. Ese salto no solo apuntaló la cifra del PIB nacional, sino que explica por qué actividades ligadas al sector público (como las obras civiles) tuvieron un trimestre especialmente dinámico.
Como lo explica un reciente análisis del Banco de Bogotá, en el tercer trimestre el gasto público observó un aumento 14,2 %, su ritmo de avance más alto durante el siglo XXI. “En ausencia de esto, el crecimiento no habría sido de 3,6 % sino de 1,8 %. Es decir, la mitad del buen resultado (del PIB) lo explicó el mayor gasto público”, se lee en el informe.
Ese empuje, sin embargo, contrasta con lo ocurrido en la inversión. Para entenderlo conviene mirar la Formación Bruta de Capital Fijo (FBCF) en el informe del DANE, que es el indicador que mide cuánto está invirtiendo el país en “cosas que duran”: desde maquinaria y equipo hasta construcciones, infraestructura y vivienda.
Este indicador podría verse como cuánto está invirtiendo el país en su crecimiento futuro. Precisamente, ahí la foto es dispareja.
Mientras la compra de maquinaria y equipo tuvo un repunte notable de 13,9 % anual y la inversión en otros edificios y estructuras creció 3,9 %, la inversión en vivienda cayó 8,6 %.
Es decir, la economía se movió porque hogares y Estado gastaron más, pero ese gasto no vino acompañado de una inversión en igual medida. En este contexto, la frase de Luis Fernando Mejía, director de Fedesarrollo, cobra sentido. “Tenemos una economía en esteroides”, dijo Mejía en una reciente entrevista con este diario, al advertir que un crecimiento apoyado principalmente en gasto y no en inversión podría tener una fecha de expiración cercana.
En contexto:
El resultado de todo esto es un trimestre movido por consumo y gasto público que no se traduce en un impulso a la vivienda. Este es un segmento que depende de variables de largo aliento, como las tasas de interés, el ritmo de la actividad edificadora, licenciamientos, la política pública, y no tanto del vaivén de la billetera estatal.
Justamente, son esas variables estructurales las que hoy están bajo mayor presión.
El termómetro de la vivienda
Más allá de las grandes cifras del informe del DANE, al mirar de cerca la actividad edificadora aparecen señales concretas del ciclo lento que la vivienda viene arrastrando desde hace varios trimestres.
En el tercer trimestre de 2025, el área causada en edificaciones (es decir, los metros cuadrados que efectivamente avanzaron en obra para destinos que van desde casas y apartamentos hasta hoteles, bodegas y comercio) cayó 7,9 % anual, lo que equivale a 356.498 metros cuadrados menos que un año atrás.
Dentro de esa cifra, los proyectos de vivienda fueron los que más pesaron en el retroceso, al restar 5,1 puntos porcentuales, de acuerdo con el Censo de Edificaciones del DANE.
Por otro lado, el área iniciada de edificaciones (los metros cuadrados de obra nueva cuyo proceso de construcción comenzó efectivamente) aumentó 15,5 % en el tercer trimestre frente al segundo, y en la comparación frente al mismo periodo de 2024 el salto llegó a 22,2 %.
En detalle, casi todo el repunte de las iniciaciones en el tercer trimestre vino por el lado de los apartamentos: sus obras aportaron 9,3 puntos porcentuales de los 15,5 puntos que explicó el incremento total del sector frente al segundo trimestre. Le siguen de lejos los hoteles, con 1,8 puntos.
Mientras tanto, los precios siguen su propia marcha. Según el DANE, la vivienda nueva se encareció 9,50 % anual entre julio y septiembre, muy por encima de la inflación actual (5,51 % en octubre).
En materia de financiamiento, la tasa promedio ponderada para créditos de vivienda se ubicó en 12,07 % efectivo anual (al 31 de octubre), alcanzando su nivel más alto del año, según los registros de la Superintendencia Financiera.
Y, con corte al 31 de octubre de 2025, el monto desembolsado para créditos de vivienda superó los $1,08 billones, alcanzando su mayor pico en el año. De hecho, es uno de los picos más altos en más de dos años, reflejo de que el mercado hipotecario sigue moviéndose pese a las tasas elevadas.
Tensiones oferta-demanda
La tensión entre demanda y oferta es un síntoma central. Para Jimena del Pilar Espeleta, “hay demanda, pero no hay oferta nueva”, o mejor, los hogares están dispuestos a comprar, pero los constructores no encuentran condiciones para arrancar obra al ritmo que el mercado exigiría.
Carolina Monzón, de Itaú Colombia, agrega otro matiz clave: los hogares hoy muestran una inclinación mucho mayor al consumo que a la inversión, con aumentos fuertes en gastos cotidianos (alimentos, recreación, transporte y salud) mientras la decisión de endeudarse para comprar vivienda se aplaza. Condiciones que, a su juicio, mantienen a la vivienda en un “escenario residencial bastante damnificado”, afectado no solo por tasas altas, sino por licenciamientos bajos y la ausencia de un plan claro en VIS.
Ese diagnóstico coincide con la evaluación de Alejandro Afanador, director legal y de nuevos negocios en Geotecnia & Cimientos, quien subraya que el freno no es solo macroeconómico. En sus palabras, las tasas de interés altas siguen frenando la compra de vivienda nueva, pero el impacto se agrava porque el Gobierno “cerró o debilitó programas clave como Mi Vivienda Ya, reduciendo de forma drástica la demanda en los segmentos de menor poder adquisitivo que dependen de subsidios”.
A juicio de Afanador, la política de vivienda actual (o la falta de esta) no ha logrado reemplazar esos instrumentos ni dinamizar el mercado, un vacío que está dejando al sector sin su base natural de compradores de ingresos medios y bajos.
Y es que, tras años operando por orden de llegada, el programa de subsidios Mi Casa Ya pasó a un esquema de focalización vía Sisbén IV, pero los problemas de caja del Gobierno terminaron por dejarlo inactivo. En la práctica, hoy no existen convocatorias abiertas para la mayoría de los hogares en Colombia, sino tandas puntuales dirigidas a población priorizada, lo que ha reducido de manera drástica el alcance real del programa.
Un informe de BBVA Research advierte que, si esta dinámica se mantiene, en 2025 podrían otorgarse menos de 20.000 subsidios provenientes del Gobierno (es decir, los financiados con recursos de Fonvivienda, sin contar los de cajas de compensación), muy lejos de los 50.000 previstos en el Plan Nacional de Desarrollo.
Esa incertidumbre se trasladó de inmediato al sector privado. Analistas consultados por este diario aseguran que ya no se inician obras de vivienda con un 65 % de preventas, como en años anteriores, sino que hoy los constructores esperan tener entre un 80 % y 90 % de unidades vendidas antes de poner el primer ladrillo.
Un horizonte que no despeja del todo
Con este panorama, la pregunta inevitable es qué puede esperar de la construcción en general en los próximos meses. Los bancos y centros de análisis coinciden en que el crecimiento de la economía será más moderado en 2026: Itaú proyecta una expansión del 2,8 %, mientras que otros equipos técnicos prevén cifras cercanas al 2,5 %.
Así las cosas, la economía seguiría creciendo a un ritmo estable, pero no lo suficientemente acelerado para arrastrar a un sector construcción que depende de ciclos mucho más largos.
Las tasas de interés, aunque deberían seguir bajando gradualmente en 2026, lo harían a un ritmo lento, pues una inflación en torno al 5 % y un déficit fiscal superior al presupuestado por el mismo Gobierno acotarían el margen del Banco de la República para recortes más agresivos (el Banrep solo ha bajado una vez este año su tasa de intervención, manteniéndola en 9,25 %). Y mientras el crédito hipotecario siga rondando el 12 % efectivo anual, el acceso seguirá siendo un obstáculo para hogares de ingresos medios y bajos.
El otro factor decisivo será la política pública. Sin un plan claro de subsidios, sin una hoja de ruta definida para impulsar el mercado VIS y con una infraestructura pública cuya ejecución avanza a un ritmo menor del esperado, el sector difícilmente podrá pasar del freno al acelerador.
De cómo se comporten las tasas, el mercado y la política pública (necesaria para subirle revoluciones a un segmento que requiere más que inercia para despegar) dependerá si 2026 trae, por fin, una recuperación para la vivienda o si será otro año de espera para que levante cabeza. En paralelo, la capacidad del Estado para ejecutar y adjudicar sus proyectos de infraestructura será determinante para el ritmo de las obras civiles, que hoy funcionan como el único salvavidas del sector, pero cuyo impulso también tiene un límite.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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