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“¿El puente está quebrado, con qué lo curaremos?”. La canción que muchos colombianos cantaron en su infancia podría ser la analogía más precisa de lo que hoy ocurre con el mercado de vivienda en el país. Un diagnóstico poco alentador y con dudas sobre lo que habría que hacer para revertirlo.
Desde lo macro, en el primer trimestre de 2026, el Producto Interno Bruto (PIB) DEL sector constructor cayó 5,4 % frente al mismo periodo del año anterior, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), mientras la economía nacional en su conjunto crecía 2,2 %.
Desde los datos propios del mercado inmobiliario, las señales apuntan en la misma dirección: las ventas de vivienda nueva acumulan varios meses en negativo, los lanzamientos de nuevos proyectos retrocedieron 16,7 % en lo corrido de 2026 y las iniciaciones de obra cayeron casi un 20 %, según Coordenada Urbana, el sistema de información inmobiliaria de Camacol (el gremio de los constructores.
Y desde la perspectiva de los hogares, el arriendo sigue consolidándose como la principal (y muchas veces única) alternativa: hoy hay 7,7 millones de hogares colombianos pagando arriendo frente a 7,2 millones que viven en vivienda propia, de acuerdo con un reciente informe de BBVA Research.
“¿Con qué lo curaremos?”, insiste la canción, y las respuestas que se han conocido hasta ahora suenan, como dice la letra, a “cáscaras de huevo”. Las tasas de interés siguen siendo una barrera para los hogares de menores ingresos y los subsidios existentes (tras el fin de Mi Casa Ya) no alcanzan a cerrar la brecha entre el alquiler y la propiedad, entre otros asuntos de los que ya hablaremos.
Los números del sector
La construcción ha venido perdiendo peso dentro de lo que produce la economía colombiana. Según el informe ‘Situación Inmobiliaria 2026′ de BBVA Research, hoy la construcción representa el 4,1 % de la economía nacional y emplea a 1,6 millones de personas (más que las industrias manufactureras y más que las actividades financieras). Solo Bogotá concentra unos 250.000 trabajadores en obras, seguida del área metropolitana de Medellín con 240.000 y Cali con cerca de 140.000.
Pero esa relevancia contrasta con una tendencia que viene de lejos. El informe del banco recuerda que en 2016 la construcción llegó a representar el 7,3 % del PIB. Desde entonces no ha parado de perder peso dentro del aparato económico nacional. Una década después, el valor de lo que produce el sector equivale a menos de lo que producía antes de la pandemia.
PIB de la construcción: componentes
% del PIB
(*) Estimado con base en las estadísticas de inversión por el lado de la demanda.
Fuente: BBVA Research con datos del DANE
En la misma línea, los datos del DANE desglosan con precisión dónde está el problema: la construcción de edificaciones residenciales y no residenciales bajó 8,2 % frente al mismo periodo de 2025. Las actividades especializadas, como el alquiler de maquinaria y equipos de construcción, cayeron 5,6 %. Lo único que no retrocedió fue la construcción de carreteras y obras de infraestructura civil, que creció apenas 0,6 %.
El diagnóstico es que el sector constructor colombiano atraviesa una contracción estructural, no coyuntural, y que es en las edificaciones donde se concentra el problema.
Una recuperación que no termina de llegar
En los últimos doce meses (entre mayo de 2025 y abril de 2026) se vendieron 174.695 unidades de vivienda en el país, un 8,8 % más que en el mismo periodo anterior, según Coordenada Urbana de Camacol. Esa cifra, por sí sola, sugeriría que el sector está remontando la mala racha de los últimos años. Pero el acumulado de lo que va de 2026 vuelve a poner una tónica negativa sobre el sector: entre enero y abril, las ventas cayeron 5,9 % frente al mismo periodo del año pasado.
Precisamente, el informe de BBVA Research describe que las ventas de vivienda nueva muestran “cansancio en su repunte”. Arrancaron a recuperarse desde finales de 2024, pero los niveles actuales siguen por debajo de los registros históricos del sector y las señales más recientes apuntan a una desaceleración.
Detrás de eso hay un problema de inventario que no para de crecer. Al corte de abril, había 158.447 unidades disponibles para la venta en todo el país (el 60 % correspondiente a vivienda de interés social -VIS-), según Coordenada Urbana.
Al mismo tiempo, los desistimientos (es decir, cuando un comprador renuncia al negocio de comprar casa propia) se dispararon en los últimos años.
Según datos de Galería Inmobiliaria y Camacol citados por BBVA Research, los negocios de vivienda VIS pasaron de rondar los 5.000 desistimientos anuales a principios de los 2010 hasta acercarse a los 35.000 en 2026. En total, considerando VIS y no VIS, las renuncias anuales superaron las 35.000 entre 2024 y 2025, cerca del doble de lo que eran hace una década.
En abril de 2026, los desistimientos totales superan los 40.000 anuales, aunque BBVA Research señala una reducción como proporción de la oferta disponible, resultado de una mayor exigencia en la viabilidad de los proyectos y una oferta más selectiva.
BBVA señala que detrás de ese fenómeno están las tasas de interés todavía elevadas, los cambios en el salario mínimo y las condiciones de los subsidios, que han hecho más difícil cerrar la financiación para los hogares de menores ingresos.
Mientras que los constructores se encuentran con que cerrar una venta se ha vuelto más complicado, muchos compradores -ya con su negocio avanzado y cerca de la firma de promesa de compraventa- descubren que el préstamo hipotecario que les ofrecen les es imposible y asumir, por lo que terminan desistiendo. Estos son los problemas alrededor de la financiación de vivienda.
Los precios no escuchan al mercado
Tras este recorrido por los principales números de la construcción y la vivienda hay algo que no cuadra a primera vista. Las ventas caen, los compradores desisten, el inventario sin salida se acumula, y -sin embargo- los precios de la vivienda nueva no ceden.
En el primer trimestre de 2026, el Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) del DANE registró una variación anual de 8,47 % frente al mismo periodo de 2025, una cifra por encima de la inflación, que llegó al 5,68 % en abril de 2026. El metro cuadrado hoy cuesta más que el año pasado, y más que el anterior, ¿por qué si la gente no está comprando vivienda como antes?
Hay que decir que los precios de la vivienda nueva no funcionan como los del mercado de bienes de consumo, donde el exceso de oferta termina presionando hacia abajo. Aquí entran los costos de construcción (materiales, mano de obra, financiación del proyecto, entre otros), y un constructor no puede recortar su precio de venta si los costos de producción no se lo permiten.
Pero hay otro factor, más llamativo, que está detrás de las dificultades de las familias para comprar vivienda: los créditos hipotecarios en Colombia ya no responden a las decisiones de tasa de interés del Banco de la República.
Hasta hace poco, la lógica que seguían los créditos para vivienda era que cuando el banco central sube o baja su tasa de intervención, los bancos ajustaban sus tasas de crédito en la misma dirección. Eso también aplicaba a las hipotecas. Pero esa relación, que funcionó durante más de dos décadas, se rompió.
Desde finales de 2024, la tasa hipotecaria dejó de seguir al Banrep y empezó a seguir otra señal: la tasa de la deuda pública a diez años, los llamados TES.
Como lo explicó el Emisor en una reciente publicación, cuando los títulos de deuda del gobierno ofrecen una rentabilidad más alta que los créditos hipotecarios, los bancos tienen un incentivo para invertir sus recursos en esos títulos antes que en prestarle plata a quien quiere comprar casa. Por lo tanto, para que la hipoteca siga siendo un negocio atractivo para el sistema financiero, su tasa tiene que subir al menos hasta equipararse con lo que pagan los TES.
“El deterioro de la situación fiscal no solo encarece la deuda pública, sino que también eleva el costo de los créditos hipotecarios y el financiamiento de proyectos de inversión a largo plazo de la economía”, indicó el Banrep.
De hecho, el Banrep ha subido su tasa de intervención en 200 puntos básicos en lo corrido de 2026 y eso, según el Emisor, “no pareció haber tenido ningún efecto sobre la tasa de interés para la adquisición de vivienda”, porque esta última ya mira hacia lo que pasa con la deuda pública y los TES.
Al 15 de mayo de 2026, la tasa promedio ponderada de los créditos de vivienda en Colombia se ubicaba en 13,96 % efectivo anual, según datos de la Superintendencia Financiera. En enero de 2025, esa misma tasa había tocado fondo en 11,20 %, el nivel más bajo en varios años. Desde entonces, se ha incrementado casi tres puntos porcentuales.
Evolución de la tasa promedio ponderada (E.A.)
Créditos de vivienda · marzo 2023 – mayo 2026
Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia
El país de los arrendatarios
Hay un número que resume mejor que cualquier otro la situación del mercado de vivienda en Colombia: hay más hogares pagando arriendo (7,7 millones) que viviendo en casa propia (7,2 millones), según el informe BBVA Research. Esta tendencia, que se ha venido consolidando en los últimos años, es el reflejo de un mercado que lleva años empujando a las familias hacia el alquiler.
El fenómeno no es exclusivo de la capital, aunque Bogotá encabece el mapa: el 57 % de sus hogares arriendan. Pero Risaralda y Meta están en 48 %, Quindío y Cundinamarca en 47 %, Antioquia y Valle en 46 %. Es decir, casi la mitad de los hogares del centro productivo del país vive en una vivienda en alquiler.
Los caminos de la vivienda
Desde luego, señalar el problema es más fácil que resolverlo. Aun así, el informe de BBVA Research apunta algunas direcciones para la reactivación de la construcción como sector y, por ende, de la vivienda.
Una de las más urgentes tiene que ver con la dependencia estructural del modelo VIS respecto a los subsidios nacionales. Cuando ese soporte se retira (como ocurrió con Mi Casa Ya) el segmento se resiente, porque no hay ningún otro mecanismo que cierre la brecha entre lo que puede pagar una familia de bajos ingresos y lo que cuesta construir una vivienda. Reducir esa dependencia implica diseñar esquemas de financiación que no dependan de una sola palanca de política pública.
La segunda señal apunta a la infraestructura. Según BBVA Research, es necesario reactivar la inversión en obras civiles con enfoque regional y no solo como apéndice de los ciclos electorales, lo que podría anclar el empleo en la construcción en territorios donde hoy no hay ni una grúa.
Y hay un tercer punto que poco se ha hablado: la necesidad de formalizar el mercado de arriendo. Con más de la mitad de los contratos pactados de manera verbal, sin garantías para ninguna de las dos partes, el mercado de arrendamiento en Colombia opera sin reglas claras justo en el momento en que más familias dependen de él.
El sector que debería estar reduciendo el déficit habitacional lleva una década encogiéndose, y por ahora, nadie tiene claro con qué van a curar el puente.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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