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En los próximos días o semanas podrían cambiar las reglas con las que se vende la vivienda de interés social (VIS) en Colombia. Un proyecto de decreto del Ministerio de Vivienda, cuyo periodo de comentarios acaba de cerrarse, plantea ajustes que podrían incidir en el precio final que pagan los hogares que firmen una promesa de compraventa o lleguen a la escrituración en este 2026 y en años posteriores.
En este arranque de año, y en plena discusión por el efecto dominó del aumento del salario mínimo para 2026, el presidente Gustavo Petro se ha referido varias veces a la VIS desde su cuenta en X.
En uno de esos mensajes el mandatario escribió: “Indexar el precio de la vivienda por el salario vital es una aberración económica”; en otro insistió en que el vínculo entre vivienda y salario mínimo no debería ser directo: “si se sube el techo para hacer VIS, se deja de hacer entonces vivienda realmente popular”. Y, en uno de sus recientes cruces con Camacol, el gremio de los constructores, Petro instó a estas empresas a no hacer promesas de compraventa medidas en salarios mínimos “porque es ilegal”.
Detrás de esos mensajes hay una vieja tensión en el mercado inmobiliario colombiano, que el histórico aumento del salario mínimo de 2026 (del 23 %, decretado por el Gobierno) volvió inocultable.
Y es que, en algún punto entre la creación del concepto de vivienda VIS (a finales de los años ochenta) y la actualidad, el salario mínimo dejó de ser solo una unidad de referencia para expresar los topes de precio de este segmento que, como su nombre lo indica, busca atender a hogares de menores ingresos.
En cambio, el aumento anual del salario mínimo terminó funcionando -de facto- como referencia para calcular el valor final de inmuebles nuevos al momento de la escrituración, sin que eso esté reconocido de manera explícita en la ley. Aunque, dicho sea de paso, la legislación ha dado pie a interpretaciones diferentes por parte de jueces y tiene varias zonas grises que enredan todo este asunto.
Lo cierto es que esta práctica se extendió en una parte del mercado VIS, incluidas varias constructoras grandes. De ahí que hoy no sea raro encontrarse con historias de hogares que, después de años pagando la cuota inicial, se encuentren con la sorpresa de que tienen que pagar precio final más alto (de varias decenas de millones de pesos) que el que les informaron cuando se firmó la promesa de compraventa.
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Precisamente, el borrador del MinVivienda busca frenar lo que varios expertos califican como una “práctica abusiva” y, de paso, ajustar dos frentes: los topes de la VIS y la forma en que se informa y se pacta el precio.
A grandes rasgos, la propuesta del Gobierno establece:
- Un tope único nacional de 135 SMMLV para la VIS (con excepción de San Andrés, Providencia y Santa Catalina). Hoy el tope VIS es de 150 salarios mínimos en algunas ciudades y municipios.
- Obliga a que, desde la separación, la promesa o el encargo fiduciario el precio total del inmueble VIS quede expresado en pesos.
- Prohíbe que ese valor quede sujeto a reajustes automáticos ligados al salario mínimo después de firmado el negocio.
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Las zonas grises de la ley
Para entender cómo llegamos a lo que está pasando hoy, hay que decir que desde finales de los años ochenta, el Estado fijó un precio máximo para identificar qué proyectos podían entrar en el segmento VIS y, con ello, acceder a instrumentos asociados a la política de vivienda, incluidos algunos tratamientos tributarios y alivios sobre insumos incorporados a la obra.
Un elemento clave llegó con la Ley 388 de 1997, que en su artículo 91 ordena que, en cada Plan Nacional de Desarrollo, el gobierno de turno establezca el tipo y el precio máximo (en salarios mínimos) de estos inmuebles, considerando variables como el déficit habitacional, el acceso al crédito, las condiciones de la oferta y los recursos públicos.
Simultáneamente, el Estatuto del Consumidor y circulares recientes de la Superintendencia de Industria y Comercio han insistido en la necesidad de que las constructoras informen sobre los precios de sus inmuebles en pesos.
Pero en el mercado ocurrió otra cosa. Los constructores argumentan que, si los topes de la VIS se expresan en salarios mínimos en los planes de desarrollo del gobierno, es válido pactar el precio en esa misma referencia.
Además, han citado fallos judiciales y un debate jurídico más amplio para sostener que la vivienda opera bajo un “régimen especial” que permitiría precios determinables y no determinados (es decir, que pueden variar). A eso se suma el argumento de la libertad contractual entre privados, invocado por el sector para defender que en Colombia puede pactarse una fórmula objetiva de determinación del precio en un contrato.
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Según cifras del Ministerio de Vivienda, a septiembre de 2025 el 75,3 % de los proyectos VIS informaban sus precios en salarios mínimos y solo el 24,7 % lo hacía en pesos.
La práctica de firmar promesas de compraventa en salarios mínimos pasó años con pocos sobresaltos, en parte porque los aumentos del salario mínimo eran más previsibles y solían moverse cerca de la ecuación típica de inflación más productividad.
Pero en 2026 cambió la escala del problema: el salario mínimo subió 23 %, un salto que rompió el supuesto con el que muchos hogares planean compras de largo plazo, como una vivienda sobre planos.
Ahí aparece el choque: en proyectos que pueden tardar de dos a cuatro años entre la separación y la escritura, ¿cómo fijar un precio que sea claro para el hogar desde el inicio, sin desconocer que los costos de construir cambian en el camino y, con ello, las cuentas del constructor?
Salario mínimo y sus fricciones con la VIS
Michael Smith Ortegón Salazar, director del programa de Administración de Empresas e Inteligencia de Negocios de la Universidad Católica de Colombia, afirma que anclar la VIS al salario mínimo “cada vez tiene menos sentido”, porque se ha convertido en un instrumento de política social y redistributiva más que en un reflejo de productividad o de los costos reales de la economía.
Para él, que la VIS siga referenciada al salario mínimo introduce varias distorsiones al mercado: encarece artificialmente los topes, vuelve impredecible la planeación de proyectos y termina trasladando al comprador final “una indexación que no responde a la dinámica real del mercado inmobiliario”.
No obstante, Ortegón reconoce el punto fuerte del borrador del Minvivienda: “fijar el precio en pesos da certeza, protege al comprador y mejora la transparencia del negocio”, pero advierte que esa solución puede traer rigideces del lado de la oferta si se deja sola.
En proyectos de plazos largos, dice, los constructores quedan expuestos a inflación de costos, tasas de interés y demoras regulatorias “sin mecanismos claros de ajuste”. Y si ese riesgo no se gestiona, puede traducirse en menor oferta VIS o en precios iniciales más altos para cubrirse desde el arranque, como también lo han advertido los constructores agremiados en Camacol.
Y si no es el salario mínimo, ¿cómo fijar precios en la VIS?
La medida más contundente y, a la vez, la más polémica del borrador del Minvivienda es que el precio de la VIS no podría quedar sujeto a reajustes automáticos ligados al salario mínimo después de suscrito el contrato inmobiliario. De firmarse el decreto, el valor que paga el comprador dejaría de depender de lo que ocurra cada enero con el salario mínimo.
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El texto, sin embargo, no elimina por completo las dudas sobre las estructuras de costos y la sostenibilidad futura de los proyectos VIS. Aunque el borrador introduce una excepción (que los ajustes de precio sean únicamente por “motivos extraordinarios” que afecten el precio de los insumos, con base en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones del DANE), esa salida está pensada para choques puntuales y no como una regla general de actualización.
En otras palabras, la propuesta deja abierta la pregunta de qué ocurre con los cambios ordinarios de costos que se acumulan entre la preventa y la escritura, en una economía que puede moverse rápido por choques externos como guerras comerciales, anuncios de aranceles o repuntes de inflación, como se vio en 2025.
En los documentos de soporte, la cartera señala que la variación del índice de costos de la construcción históricamente ha estado por debajo del salario mínimo y, en algunos periodos, incluso por debajo de la inflación, y con base en eso sostiene que la indexación automática de la VIS al salario mínimo termina generando incrementos que “no guardan correspondencia con los costos reales de producción”.
Los constructores agremiados en Camacol han advertido que, si el precio de la vivienda queda fijo desde el inicio, las variaciones de costos durante la obra se convierten en un riesgo que el proyecto tendría que absorber por otra vía.
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Juan Carlos Villalba, abogado especializado en derecho del consumidor y presidente de la Liga de Consumidores de Bogotá (CON-SUMMA), respalda la idea de cerrarles la puerta a promesas de compraventa “indexables” por el efecto negativo que han tenido sobre las finanzas de los compradores y su anhelo de llegar al cierre financiero, pero advierte que el ajuste no puede desconocer los incentivos de oferta.
“Velamos por proteger al consumidor, pero tampoco pretendemos que se acabe el margen de rentabilidad o maniobra para el constructor”, señala. Además, el abogado advierte que una regulación que reduzca la oferta VIS terminaría afectando al mismo comprador.
A partir de ahí, Villalba plantea dos rutas. La primera es diseñar una forma alternativa de actualización que no traslade sorpresas al consumidor: “atándolo al IPC o atándolo a una fórmula diferente, que no sea lesiva al consumidor”.
La segunda es que el constructor incorpore desde el inicio una estimación de los sobrecostos esperados: “en el precio inicial se cargaría lo que podrían ser los sobrecostos de un proyecto a dos años. Las constructoras tienen la capacidad y la experiencia para hacer esas previsiones”, indica Villalba.
La diferencia entre ambas rutas es quién absorbe el riesgo y en qué momento: durante el proyecto o desde el precio de arranque.
Desde la Liga de Consumidores de Bogotá, además, respaldan que el precio se pacte en pesos sin indexaciones posteriores y consideran que esto es una respuesta a malas prácticas asociadas a información incompleta, cláusulas confusas y desistimientos. Sin embargo, consideran que el texto del proyecto se queda corto en el régimen de transición.
Villalba señala que hay compradores con contratos ya firmados que podrían terminar perjudicados y pide que cualquier salida se construya con el Gobierno y las constructoras.
Camacol ha insistido en que el sistema requiere un mecanismo objetivo que reconozca que los proyectos se construyen en ciclos largos. En esa línea, Guillermo Herrera, presidente del gremio, habló recientemente sobre un mecanismo compuesto que considere inflación, salario mínimo, costos directos y suelo, para aproximarse a un indicador “objetivo”. Desde luego, lo anterior no es la ruta que propone el Gobierno.
A su turno, Ortegón -de la Universidad Católica de Colombia- propone definir los topes de la VIS en pesos constantes y ajustarlos de forma predecible por inflación o por un índice específico de costos de construcción, con reglas claras desde la promesa de compraventa. Incluso habla de “esquemas mixtos” con ajustes acotados y transparentes cuando sea necesario, y topes regionales que reflejen diferencias de suelo y costos entre territorios.
Precisamente, el borrador, tal como está hoy, pasa por alto las diferencias territoriales de costos y el tratamiento especial de los proyectos en zonas de renovación urbana, que sí están contemplados en el esquema vigente de topes del Plan Nacional de Desarrollo.
El propio Gobierno Petro alcanzó a coquetear con otra referencia. En borradores previos del Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 se contempló la idea de expresar topes VIS en UVR. La versión final de la hoja de ruta del Ejecutivo, sin embargo, mantuvo el esquema en salarios mínimos.
Néstor Hoyos Figueroa, gestor de propiedad horizontal y miembro del Colectivo Andino para el Estudio de Iniciativas para la Promoción de la Propiedad Horizontal, plantea medidas transitorias mientras el Congreso define un marco legal más claro sobre cómo debe formarse y actualizarse el precio de la vivienda social, para reducir la incertidumbre jurídica y evitar que el ajuste quede, año a año, en manos de interpretaciones.
Hoyos propone suspender por el término de dos años la desindexación y, en cambio, fijar un techo de aumento para 2026: “el IPC de 2025 más 6 puntos o el 40 % del SMMLV”, postula.
Su argumento es que, aun si se define un indicador, la discusión está destapando factores estructurales del hábitat (suelo, oferta y presupuesto público) que no se resuelven solo con un ajuste en los contratos que suscriben constructoras y hogares.
Lo que quede en la versión final del decreto y, en particular, cómo se entiendan y apliquen los “motivos extraordinarios” para hacer ajustes de precios será determinante para saber si la VIS cambia de referencia sin trasladar nuevamente la incertidumbre al comprador.
Un decreto no reemplaza una política de vivienda
El borrador del Gobierno apunta a corregir una práctica que terminó trasladando al comprador riesgos que no podía manejar, pero no resuelve por sí solo las tensiones de fondo del mercado.
Siguen ahí los problemas estructurales: el costo del suelo, la oferta efectiva de vivienda VIS en las ciudades y los incentivos para que se construya vivienda social en regiones apartadas sin desestimular a los desarrolladores. A eso se suma que la VIS, e incluso la vivienda de interés prioritario, siguen siendo poco asequibles para la población de menores ingresos y que ya no existe un programa masivo de subsidios a la compra de vivienda nueva como Mi Casa Ya, hoy desmontado.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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