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Los salarios son una tortuga, pero los precios de los alquileres de vivienda son una liebre. De esa manera lo resume Unai Sordo, secretario general de Comisiones Obreras (CCOO), uno de los sindicatos más grandes de España, que el pasado domingo acompañó las multitudinarias manifestaciones en la capital española para exigir respuestas rápidas y efectivas a la crisis que atraviesan miles de ciudadanos.
Según los datos denunciados por las organizaciones sindicales, mientras que los salarios en España han registrado una subida media del 20 % en los últimos cinco años, los precios del alquiler en las principales ciudades se han disparado a un 60 %. En Madrid, este incremento se traduce en que el costo promedio de un arrendamiento mensual ronda ya los 1.500 euros. En febrero, el gobierno fijó el salario mínimo interprofesional (SMI) en 1.221 euros al mes.
Miles de familias se ven obligadas a destinar más del 70 % de sus ingresos mensuales únicamente a pagar el techo, arrastrando a la población a una precariedad financiera crónica. Esta realidad golpea con especial dureza a las nuevas generaciones, destruyendo sus expectativas de futuro. Solo el 14,5 % de los jóvenes entre 16 y 29 años ha logrado independizarse, de acuerdo con el Consejo de la Juventud de España. La edad media de emancipación se ha retrasado hasta los 30,2 años, convirtiendo el acceso al hogar en el principal factor de empobrecimiento juvenil en el país. Sin embargo, el dinero no es el único problema.
¿Por qué no se construyen más viviendas?
Para el sociólogo Jorge Galindo, autor del libro “Tres millones de viviendas”, una razón inmediata de la crisis es la desconexión que hay entre la creciente demografía y la construcción de viviendas. Según datos del EsadeEcPol, solo en los últimos cinco años se formaron 1,2 millones de nuevos hogares en España (cuando la gente se independiza, se casa o se muda junta), pero se construyeron menos de 500.000 viviendas. Históricamente, el ratio de viviendas terminadas por cada nuevo hogar se mantenía en equilibrio, cercano a 1, pero el período 2021-2025 ha registrado un mínimo histórico de 0,38: por cada diez nuevos hogares, apenas se terminan cuatro pisos. Y como la oferta no cubre la demanda, los precios reaccionan con violencia.
¿Por qué no se construye si la demanda es tan alta? En su investigación, Galindo apuntó que el origen del cuello de botella está en un cambio regulatorio. Hasta 2007, bajo la Ley del Suelo de 1998, bajo el gobierno de José María Aznar con el lema de “liberalizar el suelo para abaratar la vivienda”, todo el suelo que no estuviera expresamente protegido era urbanizable por defecto. Se llegaron a levantar más de 600.000 y hasta 800.000 viviendas al año, una cifra astronómica. Se hacían más viviendas que en Alemania, Francia e Italia juntas solo en 2006.
La teoría decía que a más oferta, menores precios. Pero en la práctica ocurrió lo contrario porque el suelo se convirtió en un objeto de pura especulación. Como recalificar el suelo era relativamente fácil, los promotores, particulares y fondos compraban terrenos rústicos baratos a la espera de que se convirtieran en urbanizables para revenderlos multiplicando su valor por diez o por cien sin haber puesto un solo ladrillo. Ese encarecimiento artificial del suelo se trasladó directamente al precio final de las casas, que subieron a un ritmo muy superior al de los salarios.
Para frenar la burbuja especulativa, a partir de 2007 el criterio cambió: ahora el suelo debe justificarse expresamente como necesario para poder reclasificarse. Era un filtro sensato. Pero luego se convirtió en una pesadilla burocrática al apilarse capas normativas, como la Ley de Evaluación Ambiental de 2013. Hoy en día, tramitar un nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) requiere cerca de 100 informes sectoriales paralelos, de género, comercio, paisaje, sostenibilidad o biodiversidad. El resultado es que aprobar un plan tarda entre 10 y 12 años en España.
Cada año de retraso administrativo se traduce en costes y riesgos que destruyen la viabilidad económica de los proyectos. De acuerdo con datos del sector, la mediana temporal desde que un municipio decide planificar un suelo hasta que se entregan las llaves de un nuevo barrio es de 20 años.
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Las viviendas de lujo y la “desobediencia”
Mientras las familias viven su crisis, el mercado de lujo tiene su momento. Según el informe The Wealth Report de Knight Frank, Madrid es una de las ciudades globales preferidas por los “ultrarricos” mundiales, especialmente estadounidenses con patrimonios superiores a USD 30 millones, lo que deja subidas del 5 % en el precio de la vivienda en distritos como Salamanca o Chamberí.
Los migrantes, en cambio, se acomodan en las zonas de menor renta. Según El País, “es más fácil encontrar a un colombiano en un barrio de rentas bajas que uno de rentas altas de una gran ciudad”. Hay unos 200.000 colombianos en Madrid.
Ante este panorama, el Sindicato de Inquilinas, liderado por Alicia del Río, ha empezado a promover la “desobediencia inquilina” y la huelga general de alquileres, rechazando contratos abusivos y exigiendo la aplicación de topes a los precios en zonas tensionadas. Fijar topes es una idea apoyada por académicos como Sònia Vives, de la Universidad de las Illes Balears, quien añade que las viviendas se han convertido en un activo de alta rentabilidad ante la crisis laboral, lo que dispara también los precios.
“Es más rentable poseer una vivienda y extraer rentas que trabajar”, le dijo a El Periódico.
Pero los controles de precios rígidos no solo se encuentran con la resistencia de los propietarios, sino que como señala la evidencia analizada por Galindo, y expertos como José García Montalvo, catedrático de economía de la Universitat Pompeu Fabra, suelen ser contraproducentes: al topar los precios, muchos propietarios retiraron sus pisos del mercado de largo plazo, lo que paradójicamente encarece los pisos más baratos.
Por eso, un sector pide apostar por alivios para el sector inmobiliario, como convertir oficinas vacías, impulsar la construcción industrializada y dar seguridad jurídica y rebajar la carga fiscal para que el sector privado pueda construir vivienda asequible. Por ahora es difícil en el escenario político, que ofrece soluciones habitacionales que se miden a cuentagotas.
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Un ejemplo de esto es el reciente anuncio del Ayuntamiento de Madrid, que celebró la adjudicación de 290 viviendas de alquiler asequible, elevando a 5.088 el número de pisos entregados desde 2019. Los sindicatos y colectivos sociales recuerdan que estas cifras son “paños de agua tibia” frente a un déficit estatal acumulado que supera las 739.000 viviendas.
¿Vive en Madrid o conoce a alguien que haya experimentado problemas encontrando vivienda? Escribanos a cgomez@elespectador.com o a mmedina@elespectador.com. Queremos escuhar sus historias.
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