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Por falta de claridad, de lectura o de asesoría antes de firmar un contrato, las personas pueden comprometer su inversión sin siquiera saberlo. La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) dijo a El Espectador que en los últimos tres años ha recibido 3.963 denuncias por procesos de compra de vivienda.
Este tipo de problemas o irregularidades se presentan con mayor frecuencia de la que uno esperaría. Según Carlos Daniels Jaramillo, subsecretario de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría de Hábitat de Bogotá, entre los fraudes más comunes se encuentran proyectos fantasma, falsas ofertas de subsidios, contratos abusivos en los que se incluyen opciones de compra o promesas de adhesión.
En cuanto a incumplimientos por parte de las constructoras, Daniels manifiesta que se ven retrasos en las entregas de los inmuebles, defectos considerables en los acabados pactados e incluso abandono de obras.
El abogado Simón Toro, socio de la firma Límite Legal, explica que no existe una regulación real en las llamadas Sociedades Propósito Especial o Sociedades Propósito Específico, que se encargan de un proyecto concreto, usualmente en sectores de construcción. Según Toro, la ley no les exige los mínimos requeridos para que tengan una vida jurídica, “y mucho menos para que se denominen constructores”.
¿Cómo comprar y no morir en el intento?
Hay algunos consejos que le pueden ayudar en su proceso de compra de vivienda, para evitar caer en estafas o firmar contratos abusivos. Antes de hacer una de las inversiones más grandes de su vida, revise paso por paso qué es lo que debe tener en cuenta para protegerse. La emoción es una parte maravillosa de comprar vivienda, pero hay que tomar decisiones con cabeza fría.
“Lo primero que cualquier persona debe hacer es empaparse de cómo es el proceso. […] Los subsidios a los que puede acceder, los tipos de crédito que existen y a partir de aquí uno se va seguro, se va sin miedo”, explica Mabel Quintero, experta en financiación y mentora en compra de propiedad raíz.
Quintero considera clave conocer las normativas que amparan al comprador en el proceso y buscar herramientas que pueden aliviar la compra —como subsidios y créditos.
Primer paso: ¿cuál es mi capacidad de pago?
Un buen plan financiero puede acercarlo a la meta de tener vivienda propia. Quintero explica que lo primero es buscar un inmueble que se ajuste a su capacidad de pago. La idea es que la cuota no se lleve todo el salario, sino que sea manejable.
Para ilustrarlo, propone un ejemplo sencillo: si una persona puede pagar un millón de pesos al mes durante 36 meses, al final habrá reunido COP 36 millones. Esa suma debería corresponder aproximadamente al 30 % del valor de la vivienda. Con esa proporción, se estima que el inmueble completo costaría alrededor de 120 millones de pesos.
Segundo paso: revisar antecedentes y evaluar el riesgo
Conociendo cuál es la capacidad de pago que se tiene, ya se puede comenzar a buscar un proyecto que se acerque a lo que podemos conseguir. Para esto es importante conocer cuáles son las leyes que sirven de guía y de protección durante el proceso. La regulación de compra de vivienda nace en la Ley 546 de 1999, según lo explicado por Quintero, por lo que es importante conocerla, así sea en lo más básico.
Revisar la legalidad de las constructoras es mucho más fácil ahora. Con hacer un par de búsquedas por internet en los canales oficiales de las instituciones públicas que ya hemos mencionado, podemos conocer cuáles son los antecedentes y el estado actual de una constructora.
Además, revisar las redes sociales también puede ayudarnos a saber si todo está en orden. Consultar los comentarios, las publicaciones, la cantidad de seguidores y las opiniones (en el caso de Facebook) puede alertarnos sobre alguna irregularidad en el proceso de compra.
Dentro de la fase de indagación, Quintero sostiene que es fundamental revisar que la constructora cuente con una fiducia: Según la Superintendencia Financiera, una fiducia es un acuerdo entre una persona o una empresa para transferir bienes o recursos a una entidad especializada —llamada fiduciaria —, pactando que esta se encargará de administrarlos según lo acordado en el contrato. De esta manera se garantiza el cumplimiento de los acuerdos y se protege tanto a vendedor como al comprador.
“Cuando alguien me dice que le va a comprar a una constructora sin fiducia, yo le digo: usted está asumiendo un riesgo demasiado alto. Siempre vamos a tener riesgo, pero lo podemos minimizar haciendo las cosas bien, como la regulación lo dice”, afirma Quintero.
Recuerde que puede verificar si la fiducia y la constructora se encuentran registradas y vigentes en los portales institucionales, como el Registro Único Empresarial (RUES), la Cámara de Comercio, la Superintendencia de Industria y Comercio o en la Secretaría de Planeación de cada municipio.
Tercer paso: ¿cuáles son las ayudas que puedo aprovechar?
Es fundamental tener presentes cuáles son esos empujones que podemos usar dependiendo de nuestro perfil. Por ejemplo, Quintero menciona que “las personas que están en los ingresos de cero a cuatro salarios mínimos mensuales legales vigentes tienen un apalancador, que son los subsidios”.
Saber cuáles son los beneficios a los que podemos acceder, entre ellos el subsidio de la Caja de Compensación, y los montos de los créditos que los bancos nos pueden aprobar son pasos clave para conseguir un inmueble, teniendo presente que mientras estemos en la compra de la vivienda es probable que debamos reducir gastos de nuestro día a día.
Cuarto paso: revise absolutamente todo antes de firmar
Conociendo cuál es el proyecto en el que decidió invertir después de la extensa revisión, viene la parte más importante: la firma del contrato. Es lo último que se hace, pero puede traerle tanto las mayores alegrías como los peores desencantos. El contrato más común —y el más recomendado — es el de la promesa de venta o promesa de compraventa, que en los casos de vivienda nueva está a cargo de la persona jurídica o natural que hace la construcción.
Este contrato es el más claro de todos. Debe verificar que estén pactados tanto los pagos como la fecha de entrega y el estado final. “Ellos —las constructoras o personas a cargo de la construcción — están sujetos también a unas autorizaciones de unas licencias para poder desarrollar el proyecto y digamos que salvo que sean hechos que configuren fuerza mayor o caso fortuito, deben cumplir las fechas que estipulen en esos contratos”, explica Tatiana Ortiz, abogada con experiencia en el campo inmobiliario.
Tener claro el tiempo, el modo y el lugar es fundamental. Si usted puede, siempre será recomendable que se asesore con un abogado para revisar el contrato, aunque la consulta cuesta, le puede evitar pérdidas de dinero en el futuro. Estos son algunos de los documentos que debe revisar antes de comprometerse a los acuerdos del contrato según la Secretaría de Hábitat de Bogotá:
- Certificado de tradición y libertad, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. “Se debe verificar quién es el propietario actual, si existen hipotecas, embargos, demandas, usufructos, limitaciones al dominio, cadena de transferencias”.
- Certificado catastral y ficha predial
- Paz y salvo de impuestos prediales
- Paz y salvo de valorización y servicios públicos
- Licencia de construcción y urbanismo (si es vivienda nueva)
- Reglamento de propiedad horizontal (en caso de apartamentos o conjuntos)
Además, es importante revisar los documentos contractuales, que son todos aquellos que incluyan términos, condiciones, derechos, responsabilidades y obligaciones de las partes involucradas. Los más importantes son:
- Promesa de compraventa
- Contrato de encargo fiduciario (Preventa)
- Contratos de opción de compra u oferta mercantil
- Escritura pública de compraventa
- Certificados de libertad de afectaciones especiales
Por último, revise los documentos de la constructora. Confirme que tenga registro vigente en la Cámara de Comercio, las licencias ambientales o urbanísticas adicionales y consulte cuál es el estado de la misma con respecto a procesos judiciales.
Bonus track: educarse para entender
Educarse a fondo para conseguir el inmueble que queremos será decisivo en el resultado final y puede prevenir que nos encontremos con finales amargos. Incluso podemos acercarnos a alguien que conozca a cabalidad la regulación de la compra de vivienda —como abogados o consultorios jurídicos de universidades— eso nos puede evitar muchos dolores de cabeza. Además, siempre está la posibilidad de acercarnos a las entidades públicas encargadas de estas regulaciones —alcaldías locales, secretarías de planeación, cajas de compensación, entre otros— para recibir asesorías antes de firmar el contrato.
Ante todo nunca firme un contrato sin conocer en profundidad qué está aceptando. Verifique, revise y busque asesoría: son pasos que ayudan a minimizar riesgos y a que la compra de vivienda sea una experiencia grata. Las obligaciones también recaen en las constructoras, pero como compradores es clave protegerse.
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Por Luna Mejía Farías
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